법률칼럼 · 부동산
실거주한다는데,
그냥 나가야 하나요?
만기를 두 달쯤 앞두고 갱신을 요구했더니 집주인에게서 답이 옵니다. 본인이 들어와 살 계획이라 갱신은 어렵다는 것입니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 주택임대차보호법에 아홉 가지로 열거되어 있고, 실제 거주는 그중 제8호입니다. 실제 거주에는 임대인 본인뿐 아니라 그 직계존속·직계비속이 사는 경우도 포함합니다.
실제 거주할 계획인지는 누가 증명해야 하나요
결론부터 말씀드립니다. 임대인입니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
대법원은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 밝혔습니다. 그러면서 실제 거주하려는 의사의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없다고 했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).
다만 문턱을 무한정 높인 것은 아닙니다. 같은 판결은 이 사유가 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 특성을 지적하면서, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 의사의 존재를 추인할 수 있다고 했습니다.
이 사건에서 원심은 실거주 의사에 개연성이 있고 그와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 임대인의 갱신거절이 적법하다고 보았습니다. 대법원은실거주의사는 임대인이 증명해야 하는 것이라는 증명책임에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않았다며 원심판결을 파기했습니다.
임차인이 나중에라도 임대인의 실제 거주를 확인할 수 있나요
그런데 다른 곳으로 이사나간 임차인 입장에서는 임대인이 실제로 거주하는지, 아니면 임차인을 내보내려고 속인 것인지 궁금할 수 있습니다. 여기 임차인이 이런 걸 알아볼 수 있는 수단이 있습니다. 제8호를 이유로 갱신이 거절된 임차인이었던 자는 그 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있습니다(주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호). 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약의 목적물, 임대인·임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간(같은 시행령 제6조 제1항)을 나중에 확인할 수 있는 것이지요.
그 기간 안에 다른 사람 이름으로 임대차계약이 확인된다면, 임차인은 임대인에게 주택임대차보호법 에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.
임차인은 거절 통보를 받으신 날부터 기록을 남기시는 편이 낫습니다. 통보의 방식과 문구, 그 전후에 임대인이 한 말, 부동산에 매물이 나와 있었는지가 뒤에 판단 요소로 쓰입니다. 반대로 임대인 쪽에서는 이사 준비의 실체를 남겨 두는 것이 방어가 됩니다.
정리하면
- 실제 거주는 갱신거절 사유 아홉 가지 가운데 제8호이고, 직계존속·직계비속이 사는 경우를 포함합니다.
- 그 사유에 해당한다는 점의 증명책임은 임대인에게 있습니다(2022다279795).
- 단순히 실거주 의사를 표명하였다는 사정만으로는 인정되지 않으나, 그 의사가 진정하다는 것을 통상 수긍할 수 있을 정도의 사정이 있으면 추인됩니다.
- 제8호로 갱신이 거절된 임차인이었던 자는 그 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있습니다(시행령 제5조 제5호, 제6조 제1항).
- 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상하여야 합니다.
실거주를 이유로 한 거절도 다툴 수 있을 때가 있습니다. 증명은 임대인의 몫이고, 나간 뒤에도 확인할 수 있는 길이 열려 있습니다. 통보를 받으셨다면 그 문구와 날짜부터 남겨 두시기 바랍니다.
법무법인 양지 대표변호사 강수호
자주 묻는 질문
집주인이 들어와 살다가 몇 달 만에 나가고 세를 놓았습니다.
제6조의3 제5항은 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우를 정합니다. 그 기간 안의 일이라면 잠시 거주했다는 사정만으로 배상책임이 없어지지는 않습니다. 다만 정당한 사유가 있었는지는 사안마다 판단이 갈립니다.
집주인의 아들이 들어와 산다고 합니다. 이것도 제8호인가요?
그렇습니다. 법이 임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다고 명시하고 있습니다. 다만 실제 거주하려는 의사의 존재를 증명해야 하는 점은 같으므로, 그 직계비속의 주거 상황과 이사 준비가 판단 대상이 됩니다.
거절을 당했는데 나중에 집주인이 마음을 바꿔 다시 살라고 합니다.
갱신요구권을 행사할 수 있는 기간, 곧 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 구간이 남아 있는지가 먼저입니다. 그 구간 안이라면 다시 갱신을 요구하실 수 있습니다. 이미 새로 이사할 집을 계약하셨는지, 언제 계약금을 지급하셨는지도 뒤에 손해를 따질 때 쓰이므로 함께 정리해 두셔야 합니다.
실거주를 이유로 거절당하셨다면
통보의 문구와 날짜, 그 전후의 정황이 판단 요소가 됩니다.
법무법인 양지가 자료 정리부터 함께 해 드립니다.
043-254-0088
이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 특정 사건에 대한 법률자문이 아닙니다. 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 문제가 있으시면 변호사와 상담하시기 바랍니다. 인용한 법령과 판례는 작성일 기준입니다.