업무사례 · 부동산

경매로 산 땅 위의 남의 건물,
법정지상권 없음을 밝혀 철거받은 사례

의뢰인은 경매로 임야를 낙찰받았습니다. 값이 눈에 띄게 낮았고 이유도 분명했습니다. 그 땅 위에 2층 골조까지 올라간 채 공사가 멈춘 건물이 얹혀 있었습니다. 그 건물은 등기도 등록도 되어 있지 않았습니다. 등기부를 떼도 누구 것인지 나오지 않는다는 뜻입니다. 의뢰인은 그 건물을 누가 지었고 지금 누구 것인지 수소문했지만 알아내지 못했습니다. 치워 달라고 말할 상대조차 찾지 못한 채 공사가 멈춘 건물은 그대로 방치되었습니다. 땅은 샀는데 그 자리를 쓰지 못했습니다. 의뢰인은 그 상태로 저희를 찾아왔습니다.

등기부에 적힌 날짜의 순서를 먼저 봤습니다

사건을 맡고 가장 먼저 본 것은 등기부에 남은 날짜의 순서였습니다. 확인할 것은 하나였습니다. 그 건물에 땅을 쓸 권리, 곧 법정지상권이 붙어 있는가. 답은 상당 부분 그 순서에 들어 있었습니다. 토지에 근저당권이 설정된 것이 2001년이고, 건물이 올라간 것은 그보다 뒤였습니다. 2005년에 어떤 사람이 이 토지와 건물을 함께 사들였지만 등기를 넘겨받은 것은 토지뿐이었고, 건물은 미등기인 채로 남았습니다. 그리고 2006년 그 토지가 경매에 부쳐져 의뢰인이 낙찰받았습니다. 이 순서라면 법정지상권이 생길 자리가 없었습니다.

소를 내려면 상대를 특정해야 했습니다. 건물이 미등기라 건물 등기부가 없으니 남은 단서는 토지 등기부에 남은 이전 소유자의 기록뿐이었습니다. 그 주소지 관할 관청에 조회를 넣었지만 확인되지 않았습니다. 그래서 등기를 접수한 등기소에 사실조회를 신청해 소유권이전등기 신청 당시의 자료로 인적사항을 확인했습니다. 건물의 규모와 상태는 경매 당시의 감정평가서에 남아 있었습니다. 그 서류가 십수 년 뒤 이 소송의 기초 자료가 되었습니다.

상대가 든 것은 법정지상권 하나였습니다

상대는 이 건물에 법정지상권이 있으니 철거할 수 없다고 다투었습니다. 법정지상권은 두 갈래로 나뉘고, 저희는 그 둘을 따로 막았습니다. 민법 제366조의 법정지상권은 저당권을 설정할 때 이미 그 땅 위에 건물이 있어야 생깁니다. 근저당권이 설정될 당시 건물이 있었다는 증거는 없었습니다. 다만 판례는 저당권 설정 당시 건물이 건축 중이었더라도 규모와 종류를 겉으로 짐작할 수 있을 만큼 진행되어 있었다면 법정지상권을 인정합니다. 이 예외까지 미리 막아 둘 필요가 있었습니다. 근저당권을 설정한 금융기관에 사실조회를 신청해, 채권최고액을 정할 때 건물 가치를 반영했는지, 건축 중인 건물이 있었다면 지상권을 함께 설정하는 것이 그 업무의 통상적인 방식인지를 물었습니다.

관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 한 사람의 것이었다가 갈라진 경우에 생깁니다. 상대는 토지와 건물을 함께 샀으니 한때 자기 것이었다고 주장할 만했습니다. 그러나 그가 등기를 넘겨받은 것은 토지뿐이었습니다. 미등기 건물을 산 사람은 그 건물을 처분할 권리를 가질 뿐 소유권을 갖지 못합니다. 토지와 건물이 한 사람의 소유였던 적이 애초에 없었던 것입니다. 건물을 등기하지 않고 둔 그 선택이 결국 상대에게 돌아왔습니다.

1심은 2024년 청구를 전부 받아들여 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 판결했습니다. 상대는 항소했으나 항소이유는 1심에서의 주장과 크게 다르지 않았습니다. 항소심은 2025년 1심의 사실인정과 판단이 정당하다며 그 이유를 그대로 인용해 항소를 기각했고, 판결은 그대로 확정되었습니다.

재판부는 근저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 있었음을 인정할 증거가 없고, 설령 건축 중이었더라도 건물의 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있을 정도까지 진행되어 있었다고 볼 증거도 없다고 했습니다. 상대가 기댄 두 갈래가 모두 닫힌 것입니다.

위는 제1심, 아래는 항소심 판결문의 첫 면입니다. 법원과 당사자, 사건번호와 날짜는 검게 가렸습니다.

위 사례는 실제 진행한 사건을 바탕으로 하되 당사자와 사건의 세부 사항은 특정되지 않도록 표시했습니다. 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라지며, 동일한 결과가 보장되는 것은 아닙니다.