법률칼럼 · 부동산
갱신을 요구하면,
2년을 채워야 하나요?
만기가 석 달쯤 남았는데 이사 갈 집이 정해지지 않았습니다. 기간을 놓치면 갱신을 요구할 수 없으니 일단 요구부터 해 두었습니다. 그런데 한 달 뒤에 마음에 드는 집이 나옵니다. 이미 임대인에게 갱신을 요구했으니 2년을 채워야 하는걸까요.
결론부터 말씀드립니다. 그렇지 않습니다. 갱신을 요구해 두었더라도 임대인과 달리 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제6조의3 제4항은 갱신되는 임대차의 해지에 관해서는 제6조의2를 준용한다고 되어 있는데, 그 제6조의2 제1항은 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다라고 적어, 존속기간 2년의 구속에서 임차인을 풀어 주고 있습니다. 2년은 임대인을 묶는 기간이지 임차인을 묶는 기간이 아니라는 뜻입니다.
임대인 입장에서는 좀 그런가요. 하지만 주택임대차보호법이 이런 규정을 둔 이유가 있습니다. 계약갱신요구권은 경제적 약자인 임차인이 살던 집에서 계속 살 수 있게 보호하려고 만든 권리입니다. 그 권리를 쓴 결과 오히려 2년 동안 나갈 수 없게 된다면 앞뒤가 맞지 않지요. 그래서 임차인 쪽만 언제든 풀 수 있게 해 둔 것입니다.
그러면 언제 임대차계약의 효력이 없어지는 건가요.
처음 말씀드린 사례처럼 임차인이 계약갱신을 요구했다가 갱신기간이 시작되기 전에 마음을 바꿔 갱신하지 않겠다고 하면 임대차계약은 원래 만료되는 시점에 종료되는 건가요, 아니면 갱신하지 않겠다고 한 말이 임대인에게 도달한 날부터 3개월 뒤에 종료되는 걸까요, 그것도 아니면 원래 갱신된 기간이 시작하는 날부터 3개월 뒤에 종료되는 걸까요.
대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결
임차인의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 임대인에게 도달했고, 임차인은 2021. 1. 29. 그 갱신된 계약을 해지한다는 통지를 도달시켰습니다. 갱신된 임대차기간은 2021. 3. 10. 시작될 예정이었습니다.
원심은 갱신된 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 해지의 효력이 생긴다고 보았습니다. 대법원은 이를 파기했습니다.
대법원은 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생하고, 그렇게 갱신의 효력이 발생한 이상 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있으며 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하고, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라고 판시했습니다.
그래서 해지의 효력은 2021. 4. 29.에 생깁니다. 원심이 해지되었다고 한 날짜와 41일 차이입니다. 그 41일치 차임을 보증금에서 더 공제하느냐가 이 사건에서 다투어진 돈이었습니다.
세는 시점 하나로 두 달 가까운 차임이 오간 셈입니다. 갱신을 요구해 둔 뒤에 이사가 정해지는 경우가 실제로 많으므로, 이 판단은 상담에서 바로 쓰이는 기준이 됩니다.
이 해지권은 임차인에게만 있습니다. 법이 임차인은 언제든지 통지할 수 있다고 적고 있을 뿐, 임대인에게 같은 권리를 주지 않습니다. 그리고 갱신요구권 자체는 1회에 한하여 행사할 수 있으므로(제6조의3 제2항), 요구해 두었다가 해지하면 그 한 번을 쓴 것이 됩니다.
정리하면
- 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이지만(제6조의3 제2항), 그 해지에는 제6조의2가 준용됩니다(같은 조 제4항).
- 제6조의2 제1항은 존속기간 2년에도 불구하고 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있다고 정합니다.
- 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(같은 조 제2항).
- 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생하고, 해지통지가 갱신된 기간이 개시되기 전에 도달하였더라도 그 도달일부터 3개월입니다(2023다258672).
- 이 해지권은 임차인에게만 있고, 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
기간이 다가오는데 이사할 곳이 정해지지 않았다면, 갱신을 요구해 두는 편이 낫습니다. 요구해 두었다가 나중에 나가는 것은 되지만, 기간을 놓친 뒤에 되돌리는 것은 되지 않기 때문입니다. 통지는 도달한 날이 기준이므로 언제 도달했는지가 남는 방식으로 하시기 바랍니다.
법무법인 양지 대표변호사 강수호
자주 묻는 질문
묵시적으로 갱신된 경우에도 같은가요?
제6조의2는 원래 묵시적 갱신을 위해 만들어진 것입니다. 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 갱신요구권을 행사해 갱신된 경우에는 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하여 같은 결과가 됩니다.
3개월치 차임은 내야 하나요?
해지의 효력이 생기기 전까지는 임대차가 유지되므로 그 기간의 차임은 발생합니다. 실제로 먼저 집을 비우셨더라도 마찬가지입니다. 위 사건에서 다투어진 것도 어느 날짜까지의 차임을 보증금에서 공제할 것인가였습니다.
해지를 통지했는데 임대인이 새 임차인을 구할 때까지 보증금을 못 준다고 합니다.
해지의 효력이 생기면 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 동시이행 관계에 있습니다. 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정이지 보증금 반환을 미룰 근거가 되지 않습니다. 다만 실제 회수는 대항력과 우선변제권을 갖추었는지에 따라 달라지므로 그 요건부터 확인하셔야 합니다.
갱신과 이사 시기가 겹친다면
언제 무엇을 통지하느냐에 따라 정산 기준일이 달라집니다.
법무법인 양지가 통지 날짜부터 함께 정리해 드립니다.
043-254-0088
이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 특정 사건에 대한 법률자문이 아닙니다. 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 문제가 있으시면 변호사와 상담하시기 바랍니다. 인용한 법령과 판례는 작성일 기준입니다.