법률 Q&A · 민사

중도금을 내지 않으면 계약이 자동으로 해지된다는 조항은 효력이 있나요?

중도금에 관한 자동해지 특약은 효력이 있는 것으로 보고 있습니다. 그런 조항이 있으면 매수인이 약정한 기일까지 중도금을 내지 않은 것만으로 별도의 해제 의사표시 없이 계약이 그 시점에 해지된 것으로 봅니다.

이때 매도인이 뒤늦게 보내는 해지 통보는 계약이 이미 해지되었음을 확인하는 통지에 지나지 않습니다. 통보가 늦었다는 사정만으로 계약이 그때까지 살아 있었다고 보기는 어렵습니다.

잔금은 다릅니다. 잔금 지급은 매도인의 소유권이전 의무와 동시이행 관계에 있는 것이 보통이므로, 잔금이 들어오지 않았다는 사정만으로 곧바로 자동해지된다고 보기 어렵습니다. 같은 문구가 들어 있어도 중도금이냐 잔금이냐에 따라 결론이 갈립니다.

실무에서 다투어지는 것은 오히려 그 뒤의 사정입니다. 지급기일을 미루기로 한 합의가 있었는지, 매도인이 이행을 계속 받아 온 정황이 있는지, 계약금 처리에 관한 다른 약정이 나중에 생겼는지가 그것입니다. 계약서 원본과 함께 지급기일 전후에 오간 문자와 통화 기록, 입금 내역을 정리해 두시는 것이 좋습니다.

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