법률칼럼 · 민사
계약금, 돌려주면
되지 않나요?
집을 사고팔거나 전·월세 계약을 할 때, 먼저 물건을 잡아 두려고 급하게 계약서를 쓰면서 계약금 중 일부만 그 자리에서 건네고 나머지는 며칠 뒤에 주기로 하는 경우가 흔히 있습니다.
그런데 이런 경우, 먼저 건넨 돈만 포기하면 언제든 계약을 없던 일로 돌릴 수 있는 걸까요. 비교적 적은 돈만 건넨 상태니 쉽게 파기할 수 있지 않을까 생각하는 분이 많습니다.
그렇지 않습니다. 오히려 그 단계에서는 아예 무를 수 없는 경우가 있습니다.
계약금은 두 가지 일을 합니다
계약금은 계약이 체결되었다는 증거로 주고받는 돈이지만, 계약을 푸는 데 쓰이는 돈이기도 합니다. 준 사람은 준 계약금을 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 돌려주는 방법으로 계약을 없던 상태로 돌릴 수 있는 것이지요. 우리 민법은 계약금의 이런 해약금 기능을 조문으로 보장하고 있습니다.
민법 제565조(해약금) 제1항
매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
다만 조문을 그대로 읽어 보면 조건이 두 개 붙어 있습니다. ‘당사자간에 다른 약정이 없는 한’, 그리고 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’입니다. 아무 때나 마음대로 무를 수 있다는 뜻이 아닙니다.
그런데 계약금을 일부만 주고받았다면 어떻게 될까요
여기서 갈립니다. 그리고 돈을 건넨 쪽이냐, 받은 쪽이냐에 따라 답이 다릅니다. 이 점을 뒤집어 알고 계신 분이 많습니다.
받은 돈의 배액만 돌려주면 될 것 같지만, 그렇지 않습니다. 대법원은 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 보았습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).
실제 받은 돈의 배액만으로 해제할 수 있다면 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하고, 받은 돈이 소액일 때는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있게 되어 계약의 구속력이 약해지기 때문입니다.
이쪽은 문제가 더 앞에 있습니다. 계약금계약은 돈이 실제로 오가야 성립하는 계약입니다. 그래서 계약금 일부만 먼저 주고 잔액은 나중에 주기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 계약금계약 자체가 성립하지 않습니다.
계약금계약이 성립하지 않았다면 민법 제565조의 해제권도 생기지 않습니다. 결국 이 단계에서는 임의로 계약을 해제할 수 없습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결). 나머지 계약금을 마저 지급해 계약금계약을 성립시킨 다음에야, 비로소 그 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다.
정리하면 이렇습니다. 먼저 건넨 돈이 얼마든, ‘그 돈만 잃고 빠져나온다’는 계산은 성립하지 않습니다.
위 2014다231378 판결의 사안
매매대금 11억 원, 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원은 계약 당일에, 나머지 1억 원은 다음 날 송금하기로 한 아파트 매매였습니다. 매수인이 당일 1,000만 원을 보냈는데, 매도인은 다음 날 계좌를 해지해 폐쇄하고 받은 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 공탁하며 계약을 해제하겠다고 통보했습니다.
대법원은 매도인의 해제를 인정하지 않았습니다. 매수인이 나머지 1억 원을 지급하려 했으나 계좌 폐쇄로 막힌 사정을 들어 계약금이 전부 지급된 것으로 보았고, 나아가 설령 일부만 지급된 것으로 보더라도 결론은 같다며 위 법리를 밝혔습니다.
또 하나, 언제까지 무를 수 있는가
해약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능합니다. 이 문이 닫히는 시점을 놓쳐 다투는 사건이 실제로 많습니다.
대법원은 이 제한의 취지를, 이미 이행에 착수한 당사자는 비용을 지출했을 것이고 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 그 단계에서 계약이 해제되면 예측하지 못한 손해를 입게 되므로 이를 막으려는 데 있다고 설명합니다. 그리고 이행기의 약정이 있더라도, 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 봅니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결).
그래서 매수인이 약정한 날보다 앞당겨 중도금을 지급하면, 매도인은 더 이상 배액을 물어주고 나가는 길을 쓸 수 없게 되는 경우가 생깁니다. 실제로 위 판결은 계약 후 시가가 오르자 매도인이 대금 증액을 요구했고 매수인이 이행기 전에 중도금을 제공한 사안에서, 시가가 올랐다는 사정만으로는 이행기 전 이행착수가 허용되지 않을 불가피한 사정이라고 볼 수 없다고 하여 매도인의 해제를 인정하지 않았습니다.
다만 순서가 바뀌면 결론도 바뀝니다. 매도인이 먼저 해제 의사를 밝히고 해약금 수령을 최고한 뒤라면, 그 후 매수인이 이행기 전에 일방적으로 이행에 착수했다고 해서 매도인의 해제권 행사에 영향을 미치지 못합니다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결). 같은 판결은 매도인이 계약금 배액을 공탁하는 방식으로 해제할 때 공탁통지가 상대방에게 도달한 때에 해제의 의사표시가 있었다고 봅니다.
결국 누가 먼저 움직였는지, 그 시점이 언제인지가 승패를 가릅니다. 계약을 무르겠다는 통보를 받았다면 그날의 날짜와 방법을 반드시 남겨 두셔야 합니다.
정리하면
- 계약금을 일부만 건넨 사람은, 그 돈만 포기하는 방법으로 계약을 무를 수 없습니다. 계약금계약이 아직 성립하지 않았기 때문입니다.
- 계약금을 일부만 받은 사람이 무르려면, 받은 돈이 아니라 약정한 계약금을 기준으로 해야 합니다.
- 해약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.
- 이행기 전이라도 이행에 착수할 수 있는 것이 원칙이므로, 중도금이 앞당겨 지급되면 무를 길이 닫힐 수 있습니다.
- ‘다른 약정이 없는 한’이라는 조건이 있으므로, 계약서에 어떤 특약을 넣었는지가 먼저입니다.
소액의 계약금을 먼저 지급했다고 해서 쉽게 계약을 해제할 수 있다고 생각하면 오산입니다. 계약은 지켜지는 것이 원칙이고, 지키지 않으면 그에 따른 대가를 치러야 합니다. 신중히 생각하시고 계약을 체결하시기 바랍니다.
법무법인 양지 대표변호사 강수호
자주 묻는 질문
가계약금 500만 원만 보냈는데, 그냥 포기하고 안 사면 되나요?
그 500만 원이 약정한 계약금의 일부라면, 나머지를 지급하지 않은 상태에서는 계약금계약이 성립하지 않아 해약금에 의한 해제를 할 수 없습니다. 계약을 이행하지 않으면 해약금이 아니라 채무불이행 문제가 되어 위약금이나 손해배상으로 이어질 수 있습니다. 다만 무엇이 계약금으로 약정되었는지, 어떤 특약이 있는지에 따라 달라지므로 계약서를 먼저 보셔야 합니다.
매도인이 계약금 배액을 보내왔습니다. 받으면 계약이 끝나는 건가요?
해제의 효력은 상대방이 돈을 받아야 생기는 것이 아니라, 적법한 이행의 제공과 해제 의사표시가 도달하면 발생합니다. 공탁의 방법에 의한 경우 공탁통지가 도달한 때를 기준으로 봅니다. 이미 이행에 착수한 상태였다면 상대방이 배액을 보냈더라도 해제가 되지 않을 수 있으므로, 받기 전에 확인이 필요합니다.
중도금 날짜가 아직 안 됐는데 미리 넣어도 되나요?
이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약이 없다면 원칙적으로 앞당겨 이행에 착수할 수 있고, 그렇게 되면 상대방의 해약금 해제를 막는 효과가 생길 수 있습니다. 다만 상대방이 먼저 해제 의사를 밝힌 뒤라면 사정이 달라지므로, 상대방의 통보가 있었는지와 그 시점을 먼저 확인하셔야 합니다.
계약을 무르겠다는 통보를 받으셨다면
계약금 분쟁은 누가 먼저, 언제, 어떤 방법으로 움직였는지에서 갈립니다.
법무법인 양지가 계약서와 오간 기록을 함께 정리해 드립니다.
043-254-0088
이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 특정 사건에 대한 법률자문이 아닙니다. 개별 사건의 결론은 계약서의 문언과 구체적인 사실관계, 증거에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 문제가 있으시면 변호사와 상담하시기 바랍니다. 인용한 법령과 판례는 작성일 기준입니다.